«Achetez cette entreprise, elle sera encore là dans 100 ans»
Extrait du programme d'information Cash Générateur
Cher abonné,
Le saint Graal de tout investisseur à long-terme se résume à UNE seule chose :
Une liste de valeurs solide comme le roc, dans lesquelles vous pouvez piocher sans aucun stress.
Des entreprises dont la croissance est saine et prometteuse, mais qui sont encore ignorées par les marchés financiers.
L'expert Loïc Abadie vous propose aujourd'hui un remède pour vous réconcilier avec l'immobilier de façon très atypique :
CBO Territoria
CBO Territoria (marché : France, code Isin : FR0010193979 CBOT, cours au 02/06/23 : 3,84€)
CBO est ce qu'on appelle une "foncière cotée", une entreprise immobilière cotée en Bourse.
Il y a pour moi plusieurs avantages à détenir ce type de placement par rapport à la forme classique (immobilier physique détenu en direct) :
- La liquidité de votre bien est bien meilleure, avec des frais quasi-nuls à l’achat ou à la vente ;
- Vous ne serez plus otage des décisions arbitraires qu’un État peut décider contre les propriétaires : normes environnementales, protection excessive des locataires, taxes diverses…etc. Vous vendez quand vous voulez, et achetez des foncières dans l’état de votre choix ;
- Les rendements sont souvent meilleurs que par l’immobilier direct ;
- Vous n’avez pas à donner de votre temps libre pour gérer votre bien (locataires, travaux…etc). La société foncière fera tout ce travail.
Reste l’argument de la sécurité de vos actifs. Mais là encore, en inscrivant vos actions au nominatif, vos titres de propriété ne dépendent plus de la santé financière d’une quelconque banque ou d’un quelconque courtier.
Donc vous serez quasiment au même niveau qu’en immobilier physique et aurez un actif totalement « tangible » si vous êtes au nominatif.
La foncière que j'aimerais vous faire découvrir aujourd'hui, c’est CBO Territoria, une foncière un peu particulière pour deux raisons :
- Elle est éligible au PEA (et c’est la seule dans ce cas) parce qu’elle a une double activité de promoteur et de foncière, l’activité de promotion lui permet de générer des cash-flows qu’elle réinvestit ensuite dans l’augmentation de son patrimoine foncier.
- Elle a un héritage particulier qui lui procure une réserve de valeur cachée sous forme de foncier presque « gratuit » !
Je vais vous expliquer plus en détail ce second point.
Je suis natif de la Réunion et connais bien mon île.
Au départ, CBO Territoria était (en 2007) un véhicule dans lequel Jacques de Chateauvieux - héritier d’une grande famille sucrière locale - a logé les terrains qu’il possédait à la Réunion, soit un véritable « trésor » de plus de 3000 hectares !
Cela équivaut à 1,2% de toute l'île de la Réunion, l'une des plus grandes îles françaises avec plus de 2500km2 de superficie.
Et je ne vous parle pas de volcans ici, mais bien des commerces les plus convoités sur le bord du littoral, et des terrains les plus fertiles.
Ce véritable trésor historique assure à CBO Territoria de jouir d'une rentabilité hors-norme pour ses futurs projets immobiliers.
Le foncier et l’immobilier à la Réunion bénéficient par ailleurs d’atouts spécifiques, notamment :
- La rareté des terrains sur une petite île.
- Le changement de mode de vie des ménages, avec le passage d’un mode de vie traditionnel dans lequel toute la famille, sur plusieurs générations, habitait sous le même toit, à un modèle moderne de décohabitation (chaque génération a son propre logement), ce qui augmente les besoins en logement.
Le patrimoine locatif de CBO est à dominante tertiaire : grandes surfaces, distribution et centres commerciaux, restauration. Les bureaux constituant 27% du locatif tertiaire. La grande distribution est une « institution » à la Réunion, avec une fréquentation et une rentabilité élevées.
Pour la promotion, l’activité se décompose en :
- Opération de défiscalisation type PINEL, puis revente en fin d’échéance ;
- Ventes de logements sociaux ;
- Ventes de terrains à bâtir à forte marge (n’oubliez pas l’immense réserve foncière dont dispose CBO !) ;
- Ventes d’appartements à une clientèle privée classique, ainsi que de locaux industriels.
L’histoire boursière de CBO (dividendes réinvestis) peut se décomposer en deux périodes :
- De 2006 à 2012, une période de « jeunesse », marquée par le début de constitution du patrimoine foncier de la société. CBO avait alors un profil de promoteur dominant et encore peu de patrimoine foncier et de rendement locatif, ce qui rendait l’évolution de son cours très hachée et sensible aux cycles économiques, avec des fluctuation très brutales à la hausse comme à la baisse.
- Après 2012, le patrimoine foncier et les loyers sont devenus de plus en plus importants et ont permis la distribution de dividendes de plus en plus élevés.
Le cours s’est alors montré bien plus régulier et moins volatil, en proposant une tendance haussière bien régulière, permettant au cours (en données corrigées du dividende) de passer de 1,5€ en 2012 à plus de 3,7€ aujourd’hui.
Au niveau du rendement, CBO a augmenté le sien presque chaque année, depuis sa création :
(source : investing.com)
Ce dividende est passé ainsi de 0,04€ en 2007 à 0,24€ aujourd’hui, proposant un rendement de 6,5%. Et ce sans fiscalité si vous êtes en PEA !
Bien entendu 6,5% par an, ça n’est pas un rendement suffisant. Mais CBO dispose d’un atout supplémentaire qui est essentiel pour viser une plus-value significative en plus du rendement sur dividende : sa décote.
La valeur nette de dette du patrimoine de CBO aujourd’hui s’établit en effet à 6,63€ par action, ce qui signifie que le cours actuel présente une décote de près de 45% par rapport à la valeur réelle des actifs de CBO : Vous achetez ainsi de l’immobilier avec une remise de 45% !
Toutes ces raisons font que CBO est pour moi l’une des façons les plus astucieuses de détenir de l’immobilier dans votre patrimoine, en évitant les écueils classiques de l’immobilier physique :
- Vous achetez un actif qui offre un bon rendement net (6,5% sans fiscalité dans le cadre du PEA).
- Vous achetez un actif qui est liquide, que vous pouvez acheter et vendre simplement.
- La société a des caractéristiques de valeur de croissance, et augmente son patrimoine d’année en année grâce à son « trésor de guerre » foncier initial.
- Vous n’avez aucun travail de suivi de votre bien (rénovation, gestion des locataires…etc) à effectuer.
- Vous achetez avec une grosse remise sur la valeur réelle du bien !
- En inscrivant vos actions au nominatif, vous placez votre bien en dehors du système financier et bancaire.
Le reste des recommandations est réservé aux membres du Cash Générateur.
En conclusion
Grâce à cet article, vous connaissez désormais l'un des plus beaux joyaux d'outre-mer pour l'introduire dès maintenant dans votre portefeuille.
Les recommandations de Loïc Abadie ont de multiples avantages :
- Elles sont adaptées à une stratégie d’épargne progressive type DCA ;
- Elles mettent l'investissement dans les petites entreprises prometteuses à la portée de tous ;
- Elles s'inscrivent dans une stratégie de long-terme, ce qui vous évite de stresser en cas de trop grosse hausse ou de petite baisse passagère ;
- Et elles offrent surtout un double matelas de protection. Car Loïc se positionne majoritairement sur des actions avec une grosse trésorerie et un gros dividende annuel à la clé !
Rendez-vous le mois prochain pour votre prochaine Sélection Investissement de Panthéon Recherche.